A Câmara Municipal de Belo Horizonte aprovou, nesta segunda-feira (31), o Projeto de Lei 574/2025, que estabelece um regime urbanístico específico para nove bairros da capital mineira, incluindo áreas como Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista. A proposta, aprovada em segunda votação por 32 votos favoráveis e cinco contrários, visa estimular reformas, novas construções e a verticalização por meio de incentivos fiscais e facilidades para retrofit, além de ampliar o potencial construtivo nessas regiões.
O projeto, que agora aguarda a redação final antes de ser enviado ao prefeito Álvaro Damião para sanção ou veto, cria um regime urbanístico que permite maior aproveitamento do potencial construtivo, incluindo a transferência de unidades de regeneração (UR), que representam potencial adicional de construção. Essas unidades podem ser transferidas entre empreendimentos dentro da mesma área ou, em alguns casos, para zonas específicas fora do perímetro original, como Zonas de Ocupação Preferencial 3 (OP-3) e Centralidades Regionais, com aumento de até 20% no coeficiente máximo de aproveitamento.
Entre as principais ações incentivadas pelo projeto estão projetos de retrofit e reconversão de imóveis, habitação de interesse social, substituição de obras abandonadas, reuso de estacionamentos subutilizados, além de novas construções em partes de bairros como Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Colégio Batista e Floresta. O objetivo declarado é aumentar a oferta de moradias próximas às áreas com maior concentração de empregos, reduzir deslocamentos diários, otimizar a infraestrutura existente, diversificar usos e estimular a economia local. Também estão previstas melhorias em equipamentos públicos, áreas verdes e preservação do patrimônio cultural.
Contudo, a proposta enfrenta críticas de especialistas, especialmente do urbanista e professor da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), Roberto Andrés. Ele aponta que o projeto pode gerar efeitos além do que foi previsto, como aumento da verticalização e da especulação imobiliária, o que, na visão dele, pode contribuir para a gentrificação e elevar os preços de imóveis e aluguéis, além de impactar negativamente o trânsito, a circulação de ventos e a temperatura dos bairros. Andrés alerta ainda que o adensamento pode alterar a dinâmica urbana e ambiental, especialmente em áreas próximas aos bairros tradicionais, que podem sofrer pressões do mercado imobiliário mesmo sem estarem diretamente incluídas na operação.
O projeto também prevê benefícios fiscais, como isenção de IPTU durante a construção, isenção de ITBI em determinadas condições e redução de taxas municipais, além de contrapartidas obrigatórias, como o plantio de árvores e melhorias na acessibilidade e nas calçadas em áreas específicas. Além disso, será criado o Fundo da OUS Somos Centro, destinado a financiar ações de habitação social, mobilidade, arborização, cultura e espaços públicos, com prioridade para famílias de baixa renda, especialmente as do programa Minha Casa, Minha Vida.
Apesar das vantagens apontadas pelo governo municipal, Andrés critica a abrangência do projeto, argumentando que os principais incentivos deveriam concentrar-se no Hipercentro e no Barro Preto, regiões com maior quantidade de imóveis abandonados ou subutilizados. Ele também questiona a redução na arrecadação de recursos provenientes da outorga onerosa, que poderiam ser utilizados para financiar políticas de habitação social, criticando o fato de o projeto, na sua opinião, reduzir esses recursos em vez de aumentá-los.
Outro ponto de preocupação do urbanista é o impacto da verticalização sobre o trânsito, a circulação de ventos e o clima local, especialmente em bairros como a Floresta, onde a instalação de muitos prédios com vagas de garagem pode agravar problemas de mobilidade e de qualidade ambiental. Durante a tramitação, a Câmara realizou audiência pública e o Executivo apresentou estudos de viabilidade econômica e urbanística; contudo, Andrés afirma que faltam estudos específicos sobre trânsito e ventilação diante do potencial de adensamento permitido.
A votação final ocorreu após meses de debates, com a apresentação de 78 emendas e 109 subemendas. Críticos alegaram que houve falta de diálogo com as comunidades afetadas e mudanças na proposta na reta final. O líder do governo, Bruno Miranda (PDT), declarou que o projeto passará por consulta prévia durante o processo de licenciamento. Se aprovado, o regime urbanístico terá validade por 12 anos, com a possibilidade de geração de novas unidades de regeneração por até seis anos. Para Andrés, o principal risco é que a verticalização possa reproduzir problemas já observados em bairros como o Belvedere, com aumento da especulação imobiliária e exclusão social. A Prefeitura de Belo Horizonte foi procurada para comentar as críticas, mas até o momento não se manifestou oficialmente.
